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看房要点

前阵子朋友买房,找我陪同看房去。不过当时太忙没抽出时间,就依我自己的经验和教训,写了个简单的选房要点给他。发现还是值得分享给大家的,尤其对于毫无经验的朋友,提供了一个大致脉络。不算全面,可以按此思路自行补充。

从大到小,先看板块

  • 板块交通如何,现在和以后有没有地铁,去最近的商业区道路堵不堵。
  • 周边有些什么基础设施,医院、学校、大型超市、商业广场有没有。
  • 发展的余地大不大,是成熟的老城区,还是一片荒地?周边设施如果不完善,但有足够多的可开发空地也不错。
  • 板块所在的行政区是否还有向外发展的潜力,如果四面都是成熟地区,未来无法再继续吞并郊区扩大版图,那地价很可能会虚高。
  • 附近有没有影响生活质量的设施,例如高架桥、火葬场、垃圾焚烧厂等。
  • 户口问题,要看板块所属行政区。有些城市会有差别对待的现象,比如余杭和萧山区的户口和杭州主城区就有区别,以后自己落户、子女读书都会有影响。

缩小一点,楼盘及周边

  • 和相邻几个楼盘的差价大不大,如果高很多,通常是有它积极的原因,不妨详细了解下,有可能物有所值。低很多就要谨慎了。
  • 开发商口碑如何,名声较好的全国性开发商在项目经验上的确有一定优势,价格也通常比其他同地段楼盘高,大约能高到20%-100%。
  • 两个楼盘虽然相邻,但是可能因为楼盘档次不同,工程质量就会相差很多,甚至同一个开发商也会出现这种差别对待。
  • 如果一片区域内的楼盘都是同一个开发商,那有可能是好现象。有实力的开发商拿下一大片地,会全局规划,整个设计成一座小型城市,小小一片区域就能解决大部分的生活需求。可以重点询问一下配套设施。

楼盘内部

  • 看容积率、楼间距,这两个指标其实都能反映小区内的开阔程度。小区内部拥挤的话,低层很难晒到太阳,采光也会差。
  • 如果楼盘之前已经交付了一批,可以去实地体验下工程质量,走访已经入住的邻居。
  • 看楼盘前几期的入住率怎么样,卖出去多久了,是不是快住满了。如果开售很长时间都没什么人买,周围却卖得火热,那一定有你没注意到的弊端,市场是用脚投票的。
  • 一层楼至少要有两部电梯,否则坏了就要爬楼。
  • 小区内地面区域能不能开车,不能是最好的,不会导致行人不便,也更放心老人小孩活动。
  • 有没有一些能够提升生活体验的设施,游泳池、球场、健身房等,这些是加分项。

选楼

  • 选楼尽量避开高架和繁忙的马路。当然,那个位置的房子也会相对便宜点。
  • 小区如果特别大,或者呈长条形,要考虑步行到小区大门的距离,不能忽略乘坐公交出行的可能性。
  • 广场舞问题,如果你买5层以下的话,要选一栋附近没有开阔地的楼,有广场就可能有广场舞。
  • 个别小区建在坡地上,不同楼的地下车库情况不同。一些楼从地下车库到电梯之间一马平川,另一些从地下车库到电梯却要上台阶。这对于将来入住搬运重物是一大考验,拖车就派不上用场了。
  • 小区附近有学校当然好,但是太近了也会是一种干扰。想象一下,你休假在家,想睡个懒觉,早晨7点半窗外高音喇叭唱起了运动员进行曲。同理,楼下如有大片公共草坪也要慎重,清晨的割草机,你能明白。

最后,选户型

户型要考虑的地方最多,首先要了解几个面积方面的概念:

公摊面积:电梯间、水表箱等公共区域 / 每层户数
赠送面积:销售人员会告诉你哪些是赠送面积,通常是阳台、飘窗等
建筑面积:使用面积 + 公摊面积 - 赠送面积
使用面积:这才是真正对你有意义的面积,你的各个房间加上你家墙壁所占的面积

开发商宣传材料上的面积通常指建筑面积,注意,物业费等大部分费用,都是按建筑面积来算。

  • 看样板间的时候要忽略窗帘、桌椅等漂亮的软装,这些再漂亮也不是户型的功劳。要看那些不能改动的东西,比如阳台窗户的大小、承重墙的位置(这个在户型图上会标出来),承重墙太多,以后装修改造的余地就很小。
  • 在面积近似的情况下,边套总是比中间套贵。边套多一面采光,能贵到10%-30%。
  • 主卧必须朝南,次卧和阳台也至少要有一个朝南。不要有暗房,即使是厕所,也要能看到自然光。
  • 户型要方正,各个房间最好都是矩形。缺个角或者突出一截承重墙就不好了。
  • 注意原始户型的阳台,主阳台在卧室里其实是不方便的,因为这是家庭的公用区域,却要穿过一个私密区域。阳台朝西或者朝南最好。
  • 中小户型的厨房一般是个长方形,厨房门如果开在长边上,内部空间就比较好设计,U型厨房空间利用率也高。如果门开在短边上,很可能只能做L型厨房,收纳能力大大降低。
  • 看样板房时,注意观察和询问油烟机的摆放朝向,与公共烟道朝向是否一致。要保证将来的抽油烟效果好,油烟机就不能离公共烟道太远。开发商的原始户型不一定会考虑这一点,为了样板间的美观,可能会导致中间的烟管过长。
  • 要考虑空调外机的摆放问题,样板间一般都不考虑这种问题,只顾装饰得好看,都是按中央空调来设计的。但如果你每个房间都装独立的空调,就需要大量空调外机,研究一下户型里有没有地方能放下这些外机,否则最终就会侵占你的使用面积。
  • 注意赠送面积的问题。赠送的面积通常在交房的时候都是空的,整栋楼从顶上直通到底,或者是飘窗的形式。交房一段时间后,这些地方的浇筑是开发商来做,还是要自己花钱做?而且这种浇筑区域通常都做不了地漏,如果要把赠送面积当成主阳台用,就要面对阳台不能摆洗衣机的问题。洗衣机放在卫生间里就不方便了,而且影响洗衣机寿命。
  • 有些房子是错层式的,奇数层和偶数层的户型有点细微差别。问问有没有这样的情况,区别是什么。

我只有过一次购房经历,暂时只能考虑到这些。不管怎样,希望对即将出手的你有所启发。

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